الرهن الرسمي

موضوع: الرهن الرسمي الثلاثاء أغسطس 20, 2013 5:15 pm

إعداد الطالب :

معاد الزهراوي
مقدمة :
يعتبر الرهن الرسمي من الحقوق العينية الأكثر أهمية في الوقت الراهن نظرا لأهميته القصوى ودوره الجوهري في تنشيط عجلة التنمية لما فيه من المرونة التي تدفع بالمدين الراهن إلى الكد والإجتهاد لسداد الدين المضمون مع تمتعه في نفس الوقت بملكيته ويحقق كذلك فائدة للدائن المرتهن الذي
يبقى حقه مسجلا.
ويتميز الرهن الرسمي بانه حق عيني عقاري تبعي وغير قابل للتجزئة وهناك ثلاثة أنواع من الرهن الرسمي : رهن رسمي جبري ورهن رسمي رضائي ورهن رسمي مؤجل، ويرتب كل نوع من هذه الرهون آثارا بالنسبة للدائن المرتهن وكذا المدين الراهن.
ينقضي الرهن الرسمي إما بصورة أصلية أو بصورة تبعية، كما يتم التشطيب عليه من الرسم العقاري لكي ينقضي بصورة قانونية ويحصل ذلك إما باتفاق الدائن والمدين وإما بموجب حكم مكتسب قوة الشيء المقضي وإما بإرادة المدين وحده وإما بإرادة الدائن وحده.

المبحث الأول : تعريف الرهن الرسمي وأهميته وخصائصه.
المطلب الأول : تعريف الرهن الرسمي وأهميته.
تطرق المشرع المغربي للرهن الرسمي و الإمتياز في القسم العاشر من ظهير 19 رجب 1333 الموافق 2 يونيو 1915 و ذلك في الفصول من 154 إلى 196.
حيث عرف المشرع المغربي الرهن الرسمي في الفصل 157 من الظهير المذكور كما يلي :
"إن الرهن هو حق موظف على عين العقار على سبيل الكفالة للوفاء بالإلتزام ويكون من شأنه غير قابل للقسمة ويبقى موظفا بتمامه على الأملاك المخصصة به بل على كل واحد وكل جزء من الأملاك المذكورة ويتتبع الحق المذكور كيفما كان حائزها" ( )
الرهن لغة: الثبوت و الداوم مثلا يقال ماء راهن أي راكد ونعمة راهنة أي ثابتة دئمة وقال رسول الله (ص) "نفس المؤمن مرهونة بدينه" وقوله تعالى "وكل إمرىء بما كسب رهين".
وقد عرفه المشرع الأردني في المادة 1322 من القانون المدني كما يلي : "الرهن التأميني عقد يكتسب به الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون".
وقد عرفه الفقيه Gustins بأنه هو الشيء الملزم بدين بمجرد اتفاق ودون نقل حيازة.
وحدد المشرع الأموال القابلة لإنشاء رهن رسمي عليها ونطاق الرهن الرسمي وقيده وكذا انواع الرهن الرسمي.
ولم يعد الرهن الرسمي قاصرا على العقارات المحفظة في المغرب بل أصبح يرد على السفن والطائرات أيضا بعد صدور الظهير الشريف المتعلق بالقانون البحري والمؤرخ في 31 مارس 1919 ويتميز الرهن الرسمي عن الرهن الحيازي في كون هذا الاخير لا يرتب أي أثر إلا إذا انتقلت حيازة الشيء المرهون إلى الدائن أو إلى من يقوم مقامه بينما في الرهن الرسمي لا يشترط هذا الإنتقال للحيازة بل يبقى تحت حيازة الراهن لأن تسجيل عقد الرهن في السجل المخصص لذلك الشيء يقوم مقام تلك الحيازة ( ).
ومن هنا تظهر الأهمية الإقتصادية لهذا الرهن لما فيه من المرونة التي تدفع بالمدين الراهن إلى الكد والإجتهاد لسداد الدين المضمون مع تمتعه في نفس الوقت بملكيته ويحقق كذلك فائدة للدائن المرتهن الذي يبقى حقه مسجلا.

المطلب الثاني : خصائص الرهن الرسمي.
خصائص الرهن الرسمي أنه حق عيني عقاري إذا ما استثنينا الرهن المجري والجوي- وأنه حق تبعي وأنه غير قابل للتجزئة:
فمن حيث هو حق عيني عقاري يمنح الدائن المرتهن حق التقدم على جميع الدائنين التالين له في التسجيل وعلى الدائنين العاديين وذلك بالنسبة لثمن العقار كما أنه يعطي لصاحبه حق تتبع ملكية العقار المرهون في أي يد ينتقل إليها.
ومن حيث هو حق تبعي فإنه لا يتصور قيامه إلا إذا قام الدين الذي يضمنه قياما سليما بحيث إذا كان باطلا أو قابلا للإنطال تعرض الرهن للقابلية للإبطال أو البطلان وتبعية الرهن الرسمي تفرض أن ينقضي إذا انقضى الإلتزام المضمون.
ومن حيث هو حق غير قابل للتجزئة فإن العقار المرهون يبقى بكامله ضامن لكل جزء من الدين، والدين المضمون يظل كذلك مضمونا بكامل العقار.
ويجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون لأنه برهنه لهذا العقار يتصرف فيه ولو تصرفا جزئيا ويستطيع أن يرهن العقار بنفسه إذا كان كامل الأهلية فإذا لم يكن كذلك جاز لوليه أو لوصيه أو للقيم أن يرهنه ( ).
أما فيما يخص مبدأ تخصيص الرهن الرسمي فإنه يتطلب قيام أمرين : تخصيص من جهة العقار المرهون وتخصيص من جهة الدين المضمون.
من حيث العقار المرهون : معلوم أن الرهن الرسمي لا يرد إلا على العقار المحفظ وبالتالي يجب أن يكون هذا الأخير معينا بعين دقيق من حيث مكان وجوده وطبيعته وهذا التعيين يتضمنه عقد الرهن الرسمي نفسه، وإذا خلا منه فإنه يمكن إجرائه بعقد لاحق عرفي كان أو رسميا.
ويجب أن يكون معينا بالذات لأنه لا يصح العقد الذي يدون فيه أن الراهن يرهن جميع أملاكه العقارية، وإذا ورد مخصصا تعيين تحديده من حيث الطبيعة ومن حيث الموقع : فمن حيث الطبيعة يكون تعيينه بفرزه كأرض فلاحية أو عقار معد للسكن وذلك مع ذكر مساحة العقار ورقم رسمه وكل ما يشمله من مواصفات، تساعد في تعيينه التعيين الدقيق ومن حيث الموقع، فيتطلب أمر التعيين ذكر حدوده من الشمال والجنوب والشرق والغرب، وما يجاوره من العقارات او البقع الأرضية أو غيرها.
ويمتد عقد الرهن الرسمي ليشمل حقوق الإرتفاق سواء كانت سلبية أو إيجابية والمنقولات التي لمالك العقار المرهون لاستغلاله صناعيا أو زراعيا وذلك كالمواشي والآلات الزراعية والصناعية.
كما يمتد إلى التحسينات وفق ما ينص عليه الفصل 159 من ظهير 2 يونيو 1915 : "يمتد الرهن على التحسينات المجعولة في العقار المرهون".
من حيث الدين المضمون : يجب أن يكون محددا تحديدا نافيا لكل جهالة لأن أمر الدين المضمون شيء جوهري وعليه ومن أجله قام عقد الرهن على العقار المرهون، بحيث يكون من غير المستساغ تحديد العقار المرهون وعدم تحديد الدين المضمون، وقد نص المشرع في الفصل 1175 من ق.ل.ع على تخصيص الدين المضمون بقوله "يجوز إجراء الرهن الحيازي ضمانا لاعتماد مفتوح او لمجرد فتح حساب جار أو لإلتزام مستقبل أو احتمالي أو موقوف على شرط على أن يكون مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي يجوز وصوله إليه معينا في العقد المنشىء للرهن".
وتعين الديون بمقدارها وبمصدرها، فمن حيث المقدار يجب أن يكون الدين معينا من جهة رأسمال و الفوائد وتاريخ سريانها، ومن حيث مصدر الدين، فتحديده يتطلب تعيين مصدره أهو عقد أو عمل غير مشروع أو إثراء بلا سبب أو القانون أو الإرادة المنفردة.
والهدف من تحديد الدين المضمون الحفاظ على مصلحة الراهن والمرتهن، فتحديده يفيد الراهن بتمكينه من التصرف على مقدار أصل الدين والفوائد التي يلتزم بأدائها والتي من أجلها رهن ماله ويفيد المرتهن لانه يطمئنه على حقه فيتخذ ما يرسمه المشرع من إجراءات تكفل الحفاظ على رتبة دينه وعلى اقتضائه أخيرا. ( )

المبحث الثاني : أنواع الرهن الرسمي وآثاره وطرق انقضائه.
المطلب الأول : أنواع الرهن الرسمي :
نص ظهير 2 يونيو 1915 في الفرع الثاني من القسم العاشر على نوعين من الرهن الرسمي : رهن رضائي ورهن جبري، ثم هناك نوع خاص من الرهون الرسمية الرضائية، يسمى الرهن الرسمي المؤجل تناولته الفصول من 182 إلى 184.
الفقرة الأولى : الرهن الرسمي الجبري :
يعرفه الفصل 163 من ظهير 2 يونيو 1914 الذي نص على: "إن الرهن الإجباري هو الذي يعطي بمقتضى حكم صادر من المحكمة العدلية من غير رضى المدين ...."
ونستشف من هذا الفصل أن الرهن الجبري هو الذي يصدر به حكم قضائي ليضمن حقوق أشخاص معينين ومن غير توقف على رضى المدين، وقد عدد الفصل 163 الحالات التي يفرض فيها هذا الرهن على سبيل الحصر وهي :
1- الرهن الجبري العائد لفاقدي الأهلية وللقاصرين ومن في حكمهم.
2- الرهن الجبري المقرر لفائدة الزوجة.
3- الرهن الجبري المحكوم به للبائع والمعاوض والشريك في القسمة.
4- الرهن الجبري للدائنين والموصى لهم على أملاك التركة.
5- الرهن الجبري المخول للمهندسين المعماريين وللمقاولين.
6- الرهن الجبري المخول لفائدة صندوق الضمان على أملاك المشغلين.
7- الرهن الجبري المخول لنقابة الملاكين الشركاء.
8- الرهن الجبري المقرر للجماعات المحلية.
9- الرهن الجبري العائد لكتلة الدائنين.
وفي مثل هذه الحالات إذا لم يكن هناك رهن اتفاقي يمكن يمكن للمستفيد من الرهن أن يطلب من المحكمة الإبتدائية إجراء رهن جبري على أموال المطلوب ثم يقيد في الرسم العقاري بعد صدور الحكم بإجراء ذلك الرهن. ولكن قبل صدور الحكم المذكور يمكن لهؤلاء المستفيدين من الرهون المذكورة أن يتقدموا في حالات الإستعجال إلى رئيس المحكمة الإبتدائية بطلب قيد واحتياطي أو تسجيل تحفظي لحقوقهم في الرسم العقاري وعندما يصدر الحكم بالرهن الجبري يقيد في السجل على أن تكون رتبته من تاريخ إجراء القيد الإحتياطي أو التسجيل التحفظي.

الفقرة الثانية : الرهن الرسمي الرضائي :
هو الرهن الذي يتفق عليه بين الراهن والمرتهن ويمكن أن يعقد إما بورقة عرفية أو ورقة رسمية ولكن حله أو فكه يكون بنفس الأسلوب إلا حوالة الرهن الجبري المخول للمرأة المتزوجة او تنازلها عن الرهن المذكور حيث لا تقوم الحوالة ولا ينتج التنازل عن الرهن آثاره إلا بعقد رسمي كما نص على ذلك الفصل 174 من ظهير 2 يونيو 1915 "أما تحويل الرهن أو رفع اليد عنه فيقع بالصورة المذكورة لكن إذا فوتت المرأة المتزوجة الرهن الجبري أو تخلت عنه فلا يعتبر صحيحا إلا إذا كان محررا في وثيقة".
الفقرة الثالثة : الرهن الرسمي المؤجل :
تطرق ظهير 02 يونيو 1915 لهذا النوع من الرهن الرسمي في الباب الرابع من الفرع الثاني من القسم العاشر في الفصول من 182 إلى 184.
وهو رهن رسمي رضائي يخضع لما يخضع له من أحكام لكنه يختلف في كونه لا يسجل بالرسم العقاري إلا إذا مر أجل مسمى حدده المشرع في 90 يوما أي أن هذا النوع من الرهون يقع تأجيل تسجيله بشرط احترام مقتضيات الفصلين 183 و 184 وفي مقدمتي عدم الإضرار بحقوق المرتهن التي يدخل فيها الإحتفاظ برتبة رهنه.
ويحرر الرهن الرسمي المؤجل إما بورقة رسمية أو ورقة عرفية، وفي سبيل المحافظة على حقوق المرتهن يقع تسليمه نسخة من الرسم العقاري، ونسخة من عقد الرهن الرسمي المؤجل.
المطلب الثاني : آثار الرهن الرسمي
ينتج الرهن الرسمي آثاره بالنسبة للدائن والمدين و الغير.
الفقرة الأولى : آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرتهن:
يخول الرهن الرسمي للدائن المرتهن مجموعة من الحقوق منها :
- حق الدائن المرتهن في تتبع العقار المرهون إذا انتقلت حيازته أو ملكيته إلى شخص من الغير وهذا الحق يثبت لكل دائن مرتهن أيا كانت درجة تسجيله بالرسم العقاري شريطة أن يكون أجل دينه قد حل.
- حق الدائن المرتهن في استيفاء حقه بالتقدم على غيره، حيث يخول للمرتهن أن يقتضي حقه من ثمن العقار المرهون بالتقدم قبل أي دائن سواء كان دائنا عاديا أو مرتهنا، ويشترط في هذه الصفة الأخيرة أن يكون تقييده سابقا، والمدين الراهن الذي يمتنع عن أداء الإلتزام المضمون بالرهن يخول لمسجل حقه بالرسم العقاري الحق في طلب بيع العقار على يد القضاء وذلك عن طريق النزع الجبري للملكية ليستوفي منه حقه من رأس مال وفوائد.
- حق الدائن المرتهن في طلب ضمان كاف : بحيث أن الدائن المرتهن للعقار الذي هلك أو تعيب بشكل يجعله غير كاف لأداء الدين الذي يضمنه يثبت له بأن يتقدم بملتمس إلى السلطة القضائية بأدء دينه كما يمكنه أن يطالب بالحصول على زيادة في الرهن.
الفقرة الثانية : آثار الرهن الرسمي بالنسبة للمدين الراهن:
من حق المدين استغلال عقاره المرهون واستعماله بل وحتى التصرف فيه شريطة ضمان حقوق المرتهن ما دام أن العقار يبقى بيد المدين لكنه يلتزم في كل الأحوال بضمان سلامة العقار بحيث أن كل ملاك او تعيب يعطي الحق للمرتهن إما المطالبة بالزيادة في حق الرهن، وإما بأداء الثمن وذلك بعد مراجعة السلطة القضائية المختصة كما يمكن للدائن المرتهن أن يطلب فرض الإجراءات التحفظية للحفاظ على حقوقه، وإذا حدث أن هلك العقار المرهون أو تلف وكان محل تأمين انتقلت حقوق المرتهن من العقار إلى مبلغ التأمين الذي حل محله برتبته.
الفقرة الثالثة : آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير:
يقصد بالغير كل من ليس بمدين ولا بدائن له حق على العقار المرهون ويتأثر من قيم الرهن الرسمي وترتيب آثاره.
فإذا حاز الغير العقار المرهون التزم بأداء جميع الديون التي تثقل العقار على أن يستفيد طبعا من المواعيد والآجال الثابتة للمدين الراهن الأصلي، أما إذا رفض الغير الحائز أداء الدين المضمون أصلا والفائدة ثبت له هذا الحق شريطة التخلي عن العقار المرهون وعندها لا يلتزم بشيء في ذمته.
والغير الحائز الذي لا يفي بالدين المضمون يفسح الباب لكل دائن مرتهن مسجل أن يطلب بيع العقار المرهون وفق إجراءات الحجز العقاري وذلك بعد 15 يوما من الأمر الرسمي الموجه للمدين الأصلي والإنذار الرسمي المرسل للغير الحائز بوجوب أداء الدين أو التخلي عن العقار.
وتخلي الحائز عن العقار المرهون يكون على يد كتابة ضبط المحكمة الإبتدائية المختصة التي يوجد بدائرتها العقار المرهون ويقع الإشهاد بذلك من طرف المحكمة المذكورة.
ويبقى دائما للغير الحائز الذي أدى الدين أو تخلى عن العقار أو بوشرت ضده إجراءات الحجز الجبري أن يرجع على المدين الأصلي بكامل حقوقه طبقا للمقتضيات القانونية. ( )

المطلب الثالث : انقضاء الرهن الرسمي:
ينقضي الرهن الرسمي إما بصورة تبعية او بصورة أصلية.
الفقرة الأولى : انقضاء الرهن الرسمي بصورة تبعية:
ينقضي الرهن تبعا لانقضاء الدين المضمون لأنه حق تابع يبقى ما بقي الأصل ويزول معه والدين المضمون ينقضي بالوفاء والوفاء بمقابل والتجديد والمقاصة واتحاد الذمة وفسخ أو إبطال الإلتزام الأصلي والإبراء واستحالة التنفيذ، ولكن التقادم لا ينقضي به الرهن لأن الفصل 377 من ق.ل.م ينص على :"لا محل للتقادم إلا إذا كان الإلتزام مضمونا برهن حيازي على منقول أو رهن رسمي".
الفقرة الثانية : انقضاء الرهن الرسمي بصورة أصلية :
يقصد بانقضاء الرهن الرسمي بصورة أصلية أن الرهن ينقضي استقلالا مع بقاء الدين المضمون وأسباب انقضاء الرهن الرمسي بصفة أصلية هي كالآتي :
أولا : بيع العقار المرهون علنا :
حيث أن بيع العقار المرهون يفضي إلى انقضاء الرهن الرسمي وينتقل حق الدائنين أيا كانت صفتهم ومراتبهم إلى ثمنه وعندما يرسو المزاد على المزايد الأخير ويخبر به المحافظ يقيم هذا الأخير تلقائيا رهنا على العقار المبيع لضمان أداء ثمن المبيع إذا لم يحمل إليه أن الثمن قد أدي أو وقع إيداعه بصندوق المحكمة لمن له الحق فيه.
ثانيا : تنازل الدائن المرتهن عن حق الرهن :
ينقضي الرهن الرسمي بتنازل الدائن المرتهن الذي يتوفر على الأهلية اللازمة عن حق الرهن دون أن يتنازل عن الدين وهذا التنازل يكون إما صراحة أو ضمنا، والتنازل الصريح يعتبر عملا من أعمال التبرع ولا يشترط فيه أي شكل من الأشكال، ويصح أن يأتي بطريق رسمي أو عرفي، أما التنازل الضمني فيستنتج من الأعمال الدالة عليه بما لا يدع مجالا للتأويل ولكن لا يصح التوسع فيه أو الإستنتاج منه.
ثالثا : إبطال تسجيل الحق الواقع عليه الرهن شرط علم الدائن بسبب الإبطال :
تنص الفقرة الأخيرة من الفصل 66 على أن :"وأما إلغاء التضمين المذكور فلا يمكن الإحتجاج به على الغير في جميع الأحوال إذا كان هذا الأخير صادقا في كلامه (حسن النية)".
ومفهوم المخالفة لهذه الفقرة يفيد أن من كان سيء النية أي يعلم أن الرهن الرسمي جرى تسجيله دون وجه حق في اسم الراهن على عقاره يسري في حقه آثار إبطال التسجيل فينقضي الرهن بتقدير إبطال التسجيل.

رابعا : هلاك العقار المرهون:
إذا هلك العقار المرهون فإن الرهن الرسمي ينقضي فإذا وقع نزع ملكية العقار للمنفعة العامة فإن حق الرهن ينقضي ولكنه ينتقل إلى التعويض الذي ستدفعه الإدارة المعنية، رضاءا أو قضاء وعليه إذا هلك العقار فإن المنطق يقضي بانقضاء الرهن ولكن هذا لا يمنع من أن ينتقل الرهن برتبته إلى الحق الذي نتج عن الهلاك.
بقي الإشارة إلى أن حق الرهن الرسمي لا يكون له أثر ولا ينقضي حكما إلا إذا وقع التشطيب عليه من الرسم العقار.
والتشطيب يحصل إما باتفاق الدائن والمدين وإما بموجب حكم مكتسب قوة الشيء المقضي وإما بإرادة المدين وحده، وإما بإرادة الدائن وحده.

» دور القضاء من الرهن