من إعداد الطالبة:
حياة الخنشوفي
مقدمة:
إن المشرع المغربي شأنه شأن مختلف التشريعات القانونية الأخرى عمل على إيجاد نظام عقاري كفيل بحماية حقوق مالكي العقار، وهكذا بعد أن كان العقار بالمغرب يخضع لقواعد مستمدة من الشريعة الإسلامية، بدء في اعتماد قواعد قانونية وضعية، ليصبح النظام العقاري بالمغرب يتميز بالازدواجية بحيث تخضع العقارات الغير محفظة لقواعد الشريعة الإسلامية، في حين تخضع العقارات المحفظة لظهير التحفيظ العقاري المتعلق بنظام التحفيظ العقاري المؤرخ ب 9 رمضان 1331 وظهير 19 رجب 1333 المحدد للقوانين الجارية على العقارات المحفظة.
ويتضمن التحفيظ العقاري قواعد محكمة وضابطة لمختلف الحقوق الواردة على الملكية العقارية، وهكذا فمختلف الحقوق التي يتم تقييدها تكون محفوظة في السجل العقاري والذي يبين لنا الوضعية الحقيقية للعقار ويشكل مرجعا لكل من يريد الاطلاع على حالة العقود والمستندات المتعلقة بالتصرفات القانونية والأعمال المادية التي تطرأ على العقار، بحيث لا تكون لها أية حجية تجاه الأطراف أو الغير إلا بعد تقييدها بالرسم العقاري (الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري). غير أن الإشكال المطروح هنا يتمثل في مدى اعتبار مسطرة الإشهار التي تخضع لها الحقوق العينية العقارية كافية لحماية هذه الحقوق وضمان مشروعيتها؟
وهو إشكال سنحاول الإجابة عليه من خلال هذا الموضوع والذي سنتطرق من خلاله إلى عملية إشهار الحقوق العينية وتقييدها بالسجلات العقارية لا من حيث المسطرة التي تخضع لها عملية إشهار الحقوق العينية وكذلك الآثار المترتبة على هذا الإشهار، لننتقل بعد ذلك إلى دراسة التقيد الاحتياطي مع بيان لمختلف لحقوق التي يجب تقييدها والحالات التي حددها المشرع والتي يمكن بموجبها القيام بعملية التقييد الاحتياطي. وأخيرا سنتطرق إلى الآثار المترتبة على هذا النوع من التقييد، لتكون خطة دراسة الموضوع على الشكل التالي:
المبحث الأول: التقييد النهائي للحقوق العينية.
المبحث الثاني: التقييد الاحتياطي.
المبحث الأول: التقييد النهائي للحقوق العينية
إنه وبعد تحفيظ العقار وتأسيس رسم عقاري يصبح خاضعا للمقتضيات الواردة في ظهير التحفيظ العقاري والمتعلقة بإشهار الحقوق العينية والتكاليف العقارية الواردة على العقار.
وبالرجوع إلى الفصل 69 من ظهير 9 رمضان 1331 نجد أن المشرع عمل على تحديد مسطرة خاصة بالتقييد وذلك متى تعلق الأمر بتأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه، وتتمثل هذه المسطرة في مجموعة من الشروط التي ينبغي توفرها عند طلب تقييد حق من الحقوق وكذلك الآجال التي يجب احترامها للقيام بعملية التقييد.
المطلب الأول: شروط التقييد النهائي وآجاله.
الفقرة الأولى: شروط التقييد النهائي.
ينص الفصل 69 من ظهير 9رمضان 1331 على ما يلي: "يجب على كل شخص يطلب تسجيل حق من الحقوق أن يقدم إلى المحافظة قائمة ما يلي:
1) تعيين العقار الذي يجب أن يقع عليه التسجيل وذلك ببيان رقم الرسم العقاري.
2) بيان نوع الحق المطلوب تسجيله
3) بيان مدخل التملك وكذلك نوع وتاريخ العقد الذي يثبته
4) بيان الحالة المدنية للمستفيد من التسجيل المطلوب إنجازه
5) وعند الاقتضاء بيان ما يطلب تسجيله في نفس الوقت الذي يطلب فيه تسجيل الحق الأصلي من أسباب الفسخ وعن قيد على الحق في التصرف أو أي تقييد خاص آخر وذلك كله مع بيان الحالة المدنية للمستفيد من التسجيل المذكور.
ومن خلال هذا الفصل يتبين أن المشرع وضع مجموعة من الشروط التي يجب توفرها لتتم عملية التسجيل والمتمثلة في :
أولا: طلب التقييد.
ألزم المشرع من خلال الفصل 69 من ظهير 9 رمضان 1331ن صاحب حق من الحقوق أراد تقييده بالسجل العقاري أن يتقدم بطلب إلى السيد المحافظ العقاري يتضمن مجموعة من البيانات مع العقد المثبت للحق.
أما إذا كان طلب التقييد مؤسسا على وثيقة اتفاقية فإن الفصل 70 من ظهير 9 رمضان يقرر بأن القائمة يجب أن تحتوي على توقيع الطرفين ويضاف إليها أصل كل عقد أو نسخة منه. غير أن السؤال المطروح هنا هل يغني تقديم العقد عن القائمة أم أن هذه الأخيرة ملزم كالعقد؟
لقد ذهل اتجاه إلى أن العقد مادام يحتوي على جميع البيانات المطلوبة فهو يغني عن القائمة، إلا إذا كان هناك ضابط يفرض أن يقدم طالب التسجيل بالإضافة إلى ما يثبت حقه بعض الوثائق أو الرخص الإدارية التي تسمح بالتسجيل كما لو كان نقل التصرف يتطلب موافقة جهة معينة داخل الدولة وعندها يتعين الحصول على هذه الموافقة التي لا تدرج في طلب العقد بل تكون موضوع وثيقة لاحقة.
ثانيا: هوية الأطراف.
إن طلب التقييد سواء قدم في شكل عقد أو قائمة يجب أن يتضمن الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه كما يجب أن يتحقق المحافظ من هوية المفوت وأهلية وصحة الوثائق المدلى بها ، وذلك تأييدا للمطلب شكلا وجوهرا.
والعلة في هذا الشرط هو أن البيانات المتعلقة بالمفوت تكون مسطرة بالسجل العقاري ويسهل على المحافظة الاطلاع عليها، أما ما يتعلق بأهلية المفوت إليه فالسبيل إلى معرفتها هو العقد وطلب التقييد، وهذا العقد الذي ينبغي أن تتم المصادقة على توقيعاته من طرف السلطة المحلية أو إحدى السلطات المحددة في الفقرة I من الفصل 73 من ظهير 12 غشت 1913 إذا كان الأمر يتعلق بمحررات عرفية، أما بالنسبة للمحررات الرسمية المبرمة من طرف الموثقين أو العدول، فإن التعريف بهوية الأطراف يتم لدى هؤلاء حيث يوقعون في السجل الأصلي لحفظ العقود لدى الموثقين أو العدول .
وإذا تعلق الأمر بتقييد حقوق القاصرين فإن المشرع أجاز للقاصر أن يقدم طلب التقييد حقه بنفسه خروجا عن القواعد القانونية التي تقتضي بأن القاصر لا يباشر شؤونه بنفسه وإنما بمن ينوب عنه . أما حقوق المرأة المتزوجة فيتم تقييد حقوقها بناء على طلب من زوجها أو بمبادرة منها أو من أقربائها .
ثالثا: هوية العقار.
تنص الفقرة الأولى من الفصل 69 من ظهير 9 رمضان 1331، أنه على كل شخص يطلب تسجيل حق من الحقوق أن يعين العقار الذي يجب أن يقع عليه التقيد وذلك ببيان الرسم العقاري، وهو أمر تم التأكيد عليه في ظهير 3 يونيو 1915 المتعلق بتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري والذي تطلب ذكر مجموعة من البيانات المتعلقة بالعقار ومنها تعيين العقار موضوع التقييد ورقم الرسم العقاري.
ومن شأن هذا التعيين أن يمكن المحافظ من التعرف على العقار الذي سيكون موضوعا للبتقييد بتعيين العقار يتمكن أيضا المحافظ من مراقبة تطابق اسم المفوت الوارد اسمه في العقد مع الرسم المقيد بالرسم العقاري للتأكد من أن صاحب الحق المقيد هو نفسه الذي أجرى التصرف على حقه .
رابعا: تحديد التصرف موضوع التسجيل.
إن الأطراف ملزمون بتحديد نوع التصرف المراد تسجيله بكل دقة، وهو أمر تم التأكيد عليه بمقتضى الفصل 69 من ظهير 9 رمضان 1331 وكذلك بمقتضى المادة 25 من القرار الوزاري المؤرخ في 3 يونيو 1915، بحيث جاء في هذه المادة أن الأطراف ملزمون بناء على طلب من المحافظ بأن يحرروا في طلب خاص مؤرخ، وموقع عليه من طرفهما، أو من طرف المحافظ- إذا كانوا لا يعرفون التوقيع – يوضحون فيه صفتهم وأهليتهم، وحالتهم المدنية ونوع وموضوع وأساس ومدى وقيمة الحقوق المراد تقييدها. ومن أجل هذا الغرض تعمل المحافظات العقارية على وضع رهن إشارة العموم مطبوعات خاصة معدة لذلك، غير أن الممارسة العملية تثبت أن الأفراد غالبا ما يكتفون بوضع العقود والوثائق التي يستند إليها التصرف ويقوم المحافظ أو مساعدوه بملء هذا الطلب الخاص، استنادا على الوثائق المقدمة بعد فحصها ، ويعتبر هذا الطلب الخاص بمثابة ملخص لما ورد في العقد.
والسؤال المطروح هنا هل يقع إثبات التسجيل بوثيقة عرفية أمن رسمية؟
إن المشرع المغربي لم يقيد نوعية العقود والوثائق التي ينبغي تقديمها كدليل للإثبات سوى شرط الكتابة، وذلك كلما تعلق الأمر بحق عيني عقاري، باعتبارها أقوى طرق الإثبات .
الفقرة الثانية: آجال التقييد.
هل حدد المشرع المغربي آجال محددة لتقييد التصرفات العقارية وهل يسقط هذا الحق إذا لم يتم تقييده خلال الأجل المعين؟
أولا: خضوع تقييد التصرفات العقارية لأجال محددة.
لقد نص المشرع المغربي في الفصل 65 مكرر على حالات محددة تستوجب احترام أجل معين للقيام بالتقييد ونص المشرع في نفس الوقت على ذعيرة في حالة مخالفة تلك الآجال، وللإشارة فإن هذه الآجال لم تكن محددة من قبل في النص الأصلي 65 من ظهير التحفيظ العقاري، وهو أمر دفع المشرع إلى إصدار الفصل 65 مكرر بواسطة مرسوم بمثابة قانون وتم بعد ذلك تعديل هذا النص بمقتضى المادة 17 من القانون المالي (2 يناير 1985) لتصبح بذلك آجال التقييد محددة و موحدة في 18 شهران ويبدأ هذا الأجل:
أولا: فيما يخص الأحكام القضائية من التاريخ الذي تصبح فيه نهائية
ثانيا: فيما يخص العقود الرسمية من تاريخ تحرير العقد
ثالث: فيما يخص العقود العرفية من تاريخ آخر تصديق للإمضاء، غير أنه فيما يتعلق بالعقود المشار إليها في البند 2 و 3 لا يطبق الجل المذكور على:
-العقود محل تقييد احتياطي وفقا للفصل 85
-عقود الإيجار أو المخالفات أو عقود حوالة إيجار المزارع أو غيرها المنصوص عليها في الفصل 65 أعلاه.
-عقود نقل وإيجار السندات المنجمية التي تظل خاضعة لأحكام النصوص التنظيمية الخاصة بالمناجم.
وفي حالة ما إذا لم يتم طلب إنجاز التقييد في السجلات العقارية داخل الأجل المقرر أعلاه، تعرض الطالب لغرامة تساوي مبلغ الرسم المستحق واستثناءا يجوز للمحافظ أن يمدد الأجل المقرر ولفترة 6 أشهر من اجل استيفاء الإجراءات التي قدم طلبها إليه بصورة قانونية ولكن تعذر تقييدها لعدم توفر الإثباتات اللازمة لهذا التقييد.
وعن عدم احترام هذه الآجال لا يؤدي إلى رفض طلب التقييد من طرف المحافظ، بل يبقى من حق المعنيين بالأمر تقييد حقوقهم متى شاءوا، والأثر الوحيد الذي يمكن أن ينتج عن التأخير هو فرض ذعيرة بمقدار يساوي مقدار الأداء النسبي الواجب أثناء التقييد .
وهناك أجل آخر يتعلق بالرهن الجبري المقرر لدائنين والموصى لهم. والذي ورد في الفصل 171 من ظهير 2 يونيو 1915، حيث أجاز للدائنين والموصى لهم أن يحتفظوا بحقهم في إبقاء التركة مفصولة عن ذمة الوارث بتقييد إجباري ينجز داخل 3 أشهر من افتتاح التركة، بالإضافة إلى انه وبالرجوع إلى الفصل 182 وما بعده من ظهير 2 يونيو 1915 نجد أن المشرع سمح بإمكانية تأجيل تقييد رهن اتفاقي في حالة القروض القصيرة الأجل بشرط ألا يتعدى هذا التأجيل تسعين يوما، لكن يشترط للاستفادة من هذا الأجل أن يتسلم للدائن المرتهن من مدينه أصل العقد المؤسس لهذا الرهن أو نسخة منه مع نسخة الرسم العقاري وأن يقوم بتقديمها إلى المحافظ مع تنبيهه إلى عدم الاستجابة لأس طلب بالتقييد خلال أجل 90 يوما، وفي حالة عدم تقديم طلب من هذا القبيل فإن المحافظ يبادر أولا إلى تقييد الرهن المؤجل الذي يأخذ رتبته من يوم إجراء الإيداع، وإذا لم يقدم أي طلب خلال المدة المذكورة فإن الدائن المرتهن يبقى أمام اختيارين:
-إما أن يسحب الوثائق التي قدمها عند انتهاء الأجل أو قبله وينتهي بذلك حق الرهن.
-وإما أن يطلب التقييد لحقه بحيث ينتقل الرهن من حالة الحق المؤقت المؤجل على حالة الحق الثابت بالتقييد .
ثانيا: هل الحق في التقييد يطاله التقادم
وكما سبق الإشارة فإن المشرع المغربي أقر مبدأ إجبارية التقييد بالنسبة لكل الأفعال الإدارية والاتفاقيات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني عقاري، لكنه في الأصل لم يحدد أي أجل قانوني يفرض على أصحاب الحقوق القيام بهذا التقييد خلاله طبقا لما هو وارد في النص الأصلي للفصل 65 باستثناء المقتضيات المنصوص عليها في الفصل 65 مكرر من ظهير 9 رمضان والفصل 171 و 182 من ظهير 19 رجب 1333. وبالرجوع إلى الفصل 67 من ظهير 9 رمضان، فإن الحق العيني لا ينتج أي أثر ولو بين ألأطراف العقد إلا من تاريخ تقييده ، وهكذا فقبل التقييد لا يكون موجودا بمفهوم الفصل 65 وفي هذا الصدد يطرح التساؤل التالي في حالة عدم تقييد حق عيني بحيث يعتبر غير موجود فهل يخضع للتقادم ؟
الواقع أن التقادم لا يسيري على حق غير موجود ولا يمكن في أي حال اعتماد مقتضيات الفصل 387 من قانون الالتزامات والعقود المغربي للقول بتقادم الحق في التقييد لأن هذا الفصل يتناول تقادم الالتزامات وليس تقادم تقييد الحق العيني، كما أن الفصل 380 من قانون الالتزامات والعقود يعزز هذا النظر بحيث جاء فيه بأن "لا يسري التقادم بالنسبة للحقوق إلا من يوم ا كتسابها..." بمعنى أن حق طالب التقييد لحق عيني لا يكتسبه إلا من يوم اكتسابه ولو أنه موجودا ماديا: بالإضافة إلى ما سبق وما يذهب إلى تزكية هذا الاتجاه هو أن المشرع رغم ربط تقييد بعض الحقوق العينية بآجال مسماة فإنه لم يترتب على مرور هذه الآجال سقوط الحق في التقييد بل قرر ذعيرة على المخالف وهي ذعيرة لا تمس الحق في التقييد بل إن التقييد قد يتم حتى ولو لم ترد واجبات التقييد المفروضة على التصرفات العقارية .
المطلب الثاني: الحقوق الخاضعة للتسجيل والمعفاة منه.
ينص الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري على:
"يجب أن تشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال والاتفاقيات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقارين وجميع الأحكام التي تكتسب قوة الشيء المقضي به، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه، وكذا جميع عقود اكرية العقارات التي تفوق مدتها 3 سنوات وكل إبراء أو حوالة لقدر مالي يوازي كراء بناء أو أرض لمدة تزيد على سنة غير مستحقة الأداء".
والمشرع المغربي يهدف من التقييد الاعتراف بالحقوق وتثبيتها وإعلام الغير بها، وذلك وفقا لما جاء في م 66 من ظهير التحفيظ العقاري غير أنه لا يعني بالرجوع إلى الفصل 65 و 66 أن كل الحقوق يتعين تقييدها لتثبت آثارها القانونية، بل إن هناك حقوقا تعتبر موجودة رغم عدم تسجيلها الاعتبارات خاصة قررها المشرع.
أولا: الحقوق الخاضع للتقييد
بالرجوع إلى ظهير 9 رمضان فإن الحقوق الخاضعة للتقييد تتمثل في :
1) جميع الأعمال والاتفاقيات التي تنشأ بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض إذا كان موضوعها تأسيس حق عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه.
2) جميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري الذي يباشر على العقار قصد بيعه بالمزاد العلني تنفيذا لحكم قضائي انتهائي حتى تكفل حقوق الدائنين ولا يتصرف المدين في العقار بكيفية تضر بحقوقهم.
3) القرارات والأحكام التي يكتسب قوة الشيء المقضى به والتي يكون موضوعها تأسيس حق عقاري كحق الارتقاء أو نقله إلى الغير كبيع جزء من العقار المحفظ أو كله أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه.
4) الحقوق الشخصية التي يجوز تسجيلها والمتمثلة في:
- عقود أكرية العقارات التي تفوق مدتها 3 سنوات.
- كل إبراء لقدر مالي يوازي كراء أو أجرة بناء أو أرض غير مستحقة الأداء لمدة تزيد على سنة.
-حوالة قدر مالي يوازي كراء بناء أو أرض غير مستحقة الأداء تزيد عن سنة
5) الحقوق العقارية التي تنتقل عن طريق الإرث أو الوصية
6) الأوامر القضائية القاضية بالحجز العقاري
7) التقييد الاحتياطي الذي يطلبه صاحب الحق العقاري قصد الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق.
وهناك حقوق أخرى يتطلب تقييدها مقتضيات خاصة نذكر :
1) الحجز التحفظي على عقار محفظ وما قد يتبعه من فك أو تحويل على حجز عقاري تنفيذي (الفصل 207 من ظهير 19 رجب 1333 الموافق 2 يونيو 1915).
2) الرهن الجبري المخول بحكم قضائي بدون رضا المدين (الفصل 109 ظهير 19 رجب 1333).
3) حق الارتفاق العقاري بالمرور المقرر للأرض المحاطة بأرض أخرى يمكن تحديده بوضوح بناء على طلب مالك العقار المرتفق به (الفصل 109 ظهير 19 رجب 1333).
4) الدعاوى الرامية على استحقاق عقار المحفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني، غذ لا مفعول لها تجاه الغير إلا من اليوم الذي سجل فيه الرسم العقاري تسجيلا منتظما للعقد المتضمن صراحة للاحتفاظ بهذه الحقوق المبينة بأسمائها في العقد أو من اليوم الذي وقع فيه تقييد مقال الدعوى الرامية إلى إثباتها تقييدا احتياطيا. (الفصل 202 من ظهير 19 رجب 1333).
5) الحق المكتسب على الماء العمومي (الفصل 19 مكرر من ظهير فاتح غشت 1925 المكمل بظهير 2 يوليوز 1932 بشأن نظام الملكية).
6) تصنيف بناء ضمن البنيان الأثري (الفصل 11 من ظهير 21 يوليوز 1945 المتعلق بالآثار الفنية).
7) الطرق والشبكات والمساحات الملحقة بالملاك الجماعية، بحيث يجب أن تكون محل محضر يقيد باسمها في الصك العقاري الأصلي للعقار موضوع التجزئة (المادة 29 من القانون رقم 90.25).
ثانيا: الحقوق المعفاة من التقييد.
هناك مجموعة من الحقوق التي تخرج من القاعدة التي تعتبر أن كل حق عيني يتعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده بالرسم العقاري ابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية وتتمثل هذه الحقوق في:
1- الارتفاقات الطبيعية القانونية.
وهي ارتفاقات تسري في مواجهة الغير وبين الأطراف بدون تقييد متى نشأت عن الوضعية الطبيعية للأماكن أو عن الالتزامات التي يفرضها القانون (الفصل 109 من ظهير 19 رجب 1333).
2- الامتياز العقاري.
بالرجوع على الفصل 155 من ظهير 19 رجب نجد أنها تنص على أن الديون التي لها وحدها امتياز على العقارات متمثلة في المصاريف القضائية والمنفقة لبيع العقار وتوزيع الثمن وكذلك حقوق الخزينة كما تقررها وتعينها القوانين المتعلقة بها، ولا يباشر هذا الامتياز الأخير على العقارات إلا عند عدم وجود منقولات، ليأتي بعد ذلك الفصل 156 من نفس الظهير، ثم جاء الفصل 156 ونص على أن هذا الامتيازان يعفيان من كل إشهار أو تقييد في السجلات العقارية المنصوص عليه في الفصل 65 من الظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري.
3-الحقوق المكتسبة على الحياة العمومية.
إن الماء ملك من أملاك الدولة العامة، وما دامت الحقوق على المياه مقررة لفائدة الدولة، فهي لا تخضع لأي تقييد ولا يمكن أن تكون موضوع تملك خاص باستثناء المياه التي اكتسب عليها حقوق قانونية، بحيث وبمقتضى المادة 48 من القانون رقم 95.10 المتعلق بالماء يمكن أن تقيد في السجل العقاري رخص وامتيازات جلب المياه وكذا قرارات الاعتراف بالحقوق المكتسبة على الماء .
المطلب الثالث: آثار التقييد.
إن القاعدة الأصلية في نظام السجل العقاري في المغرب أن الحقوق العينية التي يمكن أن تترتب على عقار محفظ لا توجد سواء بين الأطراف أو الغير إلا إذا تم تقييدها في السجل العقاري ومن تاريخ هذا التقييد، وهكذا فإن للتقييد أثر منشئ للحق العيني لا معلن أو كاشف له فحسب .
غير أن القاعدة ترد عليها استثناءات يعتبر فيها الحق العيني موجودا رغم عدم تقييده بالسجل العقاري وكذلك حالة يعتبر فيها الحق العيني رغم كونه خاضعا للتقييد موجودا أو قائما قبل تقييده.
أولا: للتقييد أثر منشئ للحق العيني.
ويقصد أن للتقييد أثرا منشئا للحق العيني فإنشاء أو نقل أو إعلان أو تعديل أو إسقاط أي حق عيني عقاري لا يتم بين المتعاقدين ولا من باب أولى إزاء الغير إلا إذا أجري تقييد الصك المتضمن ذلك في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا التقييد، وهي قاعدة مقررة بناء على الفصل 66 و 67 من ظهير 9 رمضان والفصل 2 من ظهير 19 رجب .
ولقد ذهب القضاء المغربي من خلال مجموعة من الأحكام الصادرة عنه، إلى تأييد وجوب تقييد الحق العيني في السجل العقاري ليعتبر قائما بين الأطراف وساريا إزاء الغير .
فالتقييد القائم يعتبر هو المنطلق الوحيد للحقوق العينية العقارية والتكاليف المترتبة على العقار، وهكذا فأي تعديل في هذه الحقوق والتكاليف يتطلب جديدا معدلا للتقييد السابق، حتى ينتج هذا التعديل أثره اتجاه الأطراف والغير، ويترتب عن ذلك نتائج نذكر :
- حق الملكية المترتب على عقار محفظ، إذا كان خالي من أي قيد يحده، يبقى كذلك، إلا إذا أدخل عليه قيد وتم تقييد هذا القيد في السجل العقاري.
- لا يمكن اكتساب حق عيني على عقار محفظ في مواجهة المالك المسجل اسمه بالسجل العقاري عن طريق التقادم المكسب.
- إذا انقضى حق من الحقوق العينية المسجلة في رسم الملكية فلا يعتد انقضائه بصورة قانونية، ما لم يبادر إلى تشطيب قيده من السجل العقاري.
ولقد هدف المشرع من إنشاء القاعدة المنصوص عليها في الفصول 66 و 67 من ظهير 9 رمضان والفصل 2 من ظهير 19 رجب توفير ضمانة كافية لمن تنتقل إليه ملكية حق عيني وقطع السبيل على المنازعات المحتملة بخصوص الحق المقيد وإقامة نظام عقاري على أسس متينة، وتوفير أكبر قدر من الضمان والطمأنينة الشيء الذي يساهم في تطوير الائتمان العقاري وازدهاره .
وللإشارة فإن هناك اتجاه ذهب إلى اعتبار القيد في السجل العقاري ليس بشكلية انعقاد يترتب على تخلفها بطلان الحق وإنما القيد في السجل العقاري هو إجراء شكلي لنقل الحق بالفعل ليس في مواجهة الغير فقط بل حتى في مواجهة طرفي العقد .
الفقرة الثانية: الاستثناءات
يرد على القاعدة الأصلية بأن للتقييد أثر منشأ للحق عيني استثناءات، وهي على نوعين:
-النوع الأول: يتعلق بحالات يعتبر فيها الحق العيني موجودا أو مترتبا على عقار محفظ رغم عدم تقييده.
-النوع الثاني: ينص على حالات يعتبر فيها الحق العيني رقم كونه خاضعا للتقييد موجودا أو قائما قبل تقييده.
أولا: الحالات التي يعتبر فيها الحق العيني موجودا رغم عدم تقييده
• الارتفاقات الطبيعية والقانونية: إن كل من الارتفاقات الطبيعية والقانونية أعفاه المشرع من التقييد وهي تعتبر قائمة وملزمة للكافة دون أن يكون ذلك متوقفا على تقييدها في السجل العقاري.
• الامتيازات العقارية: ولقد حدد المشرع على سبيل الحصر الديون التي تتمتع بالامتيازات في الفصل 155 من ظهير 19 رجب 1333ن وهذه الديون أعفاه المشرع من التقييد، وهي أيضا تعتبر موجودة وملزمة للغير حتى لو كانوا دائنين برهن رسمي دون حاجة لتقييدها في السجل العقاري.
• ملكية الجدار الفاصل بين عقارين على وجه الاستقلال: فالمشرع المغربي نص في الفصل 116 من ظهير 1333 على أن كل جدار يفصل بين عقارين يعتبر مشتركا، ومن علامات عدم الاشتراك أن يكون الجدار مستقيما وعموديا من جهة ومنحدرا من الجهة الأخرى، أو أن يوجد من جهة واحدة فقط طنف أو نقوش أو نواتي حجرية تكون قد وضعت عند بناء الجدار، ففي مثل هذه الحالات يعتر الجدار خاصا بالمالك الذي وجدت من جهته الانحدار أو تلك النواتي والنقوش.
ويعتبر حق ملكية الجدار الفاصل بين عقارين على وجه الاستقلال موجودا وقائما في بعض الحالات رغم تقييده في السجل العقاري.
• الحقوق الخاصة المكتسبة على المياه العامة: إن المياه في المغرب تعتبر من أملاك الدولة العامة، ولا يكون للأفراد إلا اكتساب حقوق خاصة على هذه المياه. ويتم تثبيت هذه الحقوق الخاصة المكتسبة إما وفق إجراءات إدارية أو عند الاقتضاء بواسطة القضاء. ويجوز تسجيل هذه الحقوق الخاصة في السجل العقاري، عملا بنص الفصل 19 مكرر من ظهير أول أغسطس 1925 المتعلق بنظام المياه.
فهذا التقييد الاختياري ليس هو الذي ينشئ الحق المكتسب على المياه العامة بل هذا الحق يعتبر قائما وموجودا لمجرد الاعتراف به إداريا أو قضائيا، وما تقييده الاختياري إلا مجرد ربط المياه بالأرض المحفظة والوصول عن هذا الطريق لتعزيز شأن هذه الأرض ورفع قيمتها.
ثانيا: الحالات التي يعتبر فيها الحق العيني موجودا وقائما قبل تقييده.
• الرهن المؤجل: ورد في الفصول 182 وما يليها من ظهير 19 رجب 1333 أن الرهن الرضائي يمكن تأجيل شهره خلال أجل لا يتجاوز تسعين يوما دون أن يكون الدائن معرضا لفقد الرتبة التي تبقى مكتسبة له. إنما يجب أن يودع في المحافظة العقارية العقد المنشئ للرهن ونسخة رسم الملكية، فيتم هذا الإيداع بتاريخه في سجل الإيداع ويقع تقييده مؤقتا بالرسم العقاري دون أن يشار إليه في نسخة الرسم المحتفظ بها لدى المحافظة.
فهذا الرهن المؤجل يعتبر خلال الحقبة الزمنية المتفق عليها بين الطرفين في حدود أجل أقصاه تسعون يوما، حقا موجودا وبالتالي منتجا آثاره القانونية بين المتعاقدين وفي مواجهة الغير وذلك رغم عدم تقييده في السجل العقاري.
• انتقال الملكية والحقوق العينية العقارية بسبب الموت: عندما تنتقل الملكية والحقوق العينية العقارية بسبب الموت يجب تقييد هذا الانتقال في السجل العقاري، ولكن هذا التقييد لا يكون له أثر منشئ لأن الوريث يعتبر مالكا للعقارات المحفظة التي خلفها المورث بإرادة القانون بمجرد الوفاة وحتى قبل أي تقييد في السجل العقاري، شأن العقارات المحفظة في ذلك، شأن سائر موجودات التركة من عقارات غير محفظة أو منقولات.
فالوريث يعتبر مالكا لعقارات المحفظة التي خلفها المورث لمجرد كونه ورثيا وبغض النظر عن أي تقييد.
المبحث الثاني: التقييـــــد الاحتيــــــــاطي
هناك بعض الحالات التي يدعى فيها شخص بأن هناك حق عيني في عقار محفظ من غير أن تتوفر له الوثائق اللازمة لتقييد ذلك الحق على اسمه في الرسم العقاري، أو بدعي أن له حقا شخصا مما يمكن تقييده في الرسم العقاري، أو مما سيحوله إلى حق عيني ولا يتوفر الآن على كل العناصر اللازمة لتقييده ، إلا أنه يريد ضمان حقه هذا بالإشارة إليه في الرسم العقاري، وذلك بأن يكون غيره على علم به فيقوم بتقييده احتياطيا في السجل العقاري.
إذا ما هو التقييد أللاحتياطي وما هي الحقوق التي يمكن تقييدها احتياطيا وما هي حالاته آثاره؟
المطلب الأول: تعريف التقييد الاحتياطي وحالاته.
لقد أعطى للتقييد الاحتياطي مجموعة من التعاريف وإن كانت تختلف فقط من حيث أساليب التعبير، فما هي هذه التعاريف التي أعطيت له وما هي حالات التقييد الاحتياطي؟
الفقرة الأولى: تعريف التقييد الاحتياطي
عرف بول روشي التقييد الاحتياطي: "...بأنه تقييد مؤقت ووقائي مثبت بالسجل العقاري في انتظار اتخاذ التقييد النهائي بهدف الحفاظ وضمان الحقوق المدعاة من طرف المنتفع من التقيد الاحتياطي ضد كل عقود التصرف التي يمكن أن ينشئها المالك المقيد عن طريق التحايل"
وعرف بول دوكرو بأنه "...بيان تبت بالرسم العقاري بصفة مؤقتة ومشروطة وينبئ بالحق المطالب به والذي يكون غير قابل للتقيد بالسجلات العقارية بطريقة قانونية.."
وهناك اتجاه فقهي آخر يعتبر أن التقييد الاحتياطي لا يشكل "تقييدا" بما تفيده هذه الكلمة من مدلول قانوني وعملي، بل هو مجرد بيان مؤقت وتحفظي ولا يتمتع بالقوة التبوثية والأثر التأسيسي للتقييدات النهائية، إذ انه ولو تعلق بحقوق مدعاة أو محتملة، فإنه لا يقررها ولا ينشئها ولا يغيرها ولا يسقطها، بل ولا ينتج أي احتمال قانوني وعملي ولو لمصلحة المنتفع منه وانه لا يترك أي أثر بالرسم العقاري عند انعدامه .
ومن خلال مختلف التعاريف السابقة يتبين أن كل من التقييد النهائي والتقييد الاحتياطي هما مؤسستين مختلفتين، بحيث أن التقييد النهائي هو الإجراء الذي يضفي الصبغة العينية على الحق العقاري بمعنى أن الحق المضمن بالسجلات العقارية بصفة نهائية يتحول من حق شخصي إلى حق عيني بفعل التقييد النهائي وحده بمجرد تضمينه الرسم العقاري، وذلك بعد استثناء بعض حقوق الدائنية التي اوجب المشرع صراحة تضمينها بالسجلات العقارية، فهو تقييد يتمتع بالأثر التأسيسي والقانوني وبالقوة التبوتية والحجية. في حين أن التقييد الاحتياطي لا ينتج أي أثر تأسيسي وقانوني كما أنه لا يتمتع بأية قوة تبوتية ولا لأية حجية بمعنى أن التقييد الاحتياطي لا ينشئ الحق المقيد احتياطيا ولا يقرره ولا يصرح به ولا يعترف به ولا يغيره ولا يسقطه وإنما ينبئ باحتمال وجوده وإمكانية استكمال شروطه القانونية مستقبلا حيث قد يتحقق ذلك أم لا ؟
الفقرة الثانية: حالات التقييد الاحتياطي.
لقد نص الفصل 85 من ظهير التحفيظ لعقاري على ما يلي:
"يمكن لكل من يدعى حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا قصد الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق.
وفي غير الحالات التي يطلب فيها التقييد الاحتياطي بمقتضى سند يجب أن يرد طلب التقييد الاحتياطي، إما بنسخة من الطلب المرفوع لدى القضاء قصد الاعتراف بالحق، وإما بأمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار في دائرتها.
هذا وإن تاريخ التقيد الاحتياطي هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التقييد اللاحق للحق"
ومن خلال مقتضيات هذا الفصل فإن هناك ثلاث حالات للتقييد الاحتياطي:
- إما أن يتخذ بمقتضى سند
- إما بموجب قرار من رئيس المحكمة الابتدائية
- إما بواسطة طلب قضائي
وإلى جانب هذا الحالات هناك حالات أخرى متفرقة في قوانين مختلفة، وهي تتمثل في حالات نص عليها قانون الديون الرهنية ومدونة تحصيل الديون العمومية وقانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وحالة التقييد الاحتياطي في إطار بيع العقار في طور الإنجاز إضافة إلى التقييد الاحتياطي بموجب القانون المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار وهي حالات لن نتطرق لها كلها بل سنقتصر على بعض منها.
الفقرة الأولى: التقييد الاحتياطي بناء على سند.
إن التقييد الاحتياطي لا يمكن قبوله بمجرد طلب بسيط بل لابد من سند يبرره غير أن المشرع المغربي لم يحدد طبيعة هذه السندات سواء على مستوى ظهير 12 غشت 1913 أو ظهير فاتح يونيو 1915 المحدد للمقتضيات الانتقالية.
وبالرجوع على المقتضيات المنظمة للتقييد الاحتياطي المبني على سند يبرره، نجد أنه يمكن اتخاذ هذا النوع من التقييد بطلب من أحد الأطراف بعد الإدلاء بعقد (سند) بشوبه خلل بسيط كعدم المصادقة على صحة توقيع أحد الأطراف من طرف السلطات المحلية، أو نقصان المعلومات الخاصة بالحالة المدنية لأحد الأطراف مما يصعب إنجاز التقييد أو استكماله أو تصحيحه على الفور، لكن شرط أن لا يتطلب تصحيحه فترة طويلة.
ويجب أن يرفق هذا الطلب في نفس الوقت بنظير الرسم العقاري موضوع للملك المعفى بالأمر وذلك في الحالة التي كون فيها أحد الأطراف في السند الذي يرتكز عليه التقييد الاحتياطي هو الحائز القانونية للنظير، أما في حالة تفويت حقوق مشاعة أو ترتيب أي حق عيني آخر على هاته الحقوق المشاعة من طرف شريط غير حائز على النظير، فإن الولاء بهذا الأخير يكون غير ضروري ويعمل بمقتضيات الفقرة III وما بعدها من الفصل 89.
إن ما يمكن قوله في هذا الصدد أن التقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى سند لا يمكن إلا اتفاقيا، حيث إنه يفترض بل يوجب أخذ رضى المالك المقيد بالرسم العقاري.
ويتم التقييد الاحتياطي بناء على سند خلال أجل 10 أيام، إذ تعتبر هي فترة صلاحية التقييد الاحتياطي والذي يجب خلاله إجراء التقييد النهائي فإذا تم تقييده نهائيا فإن مفعوله يسري بأثر رجعي. أما إذا لم يتم ذلك فإنه يلغى تلقائيا ويشطب عليه (الفصل 92 من ظهير التحفيظ العقاري).
وعملا بمقتضيات الفقرة II من الفصل 6 من ظهير ففاتح يونيو 1915 فإنه لا يمكن طلب اتخاذ أي تقييد احتياطي آخر برضى الأطراف يتضمن تصرفا ثانيا نفس الحق، خلال أجل 10 أيام.
الفقر الثانية: التقيد الاحتياطي بموجب قرار من رئيس المحكمة الابتدائية
يمكن للتقييد الاحتياطي أن يتم أيضا بموجب قرار من رئيس المحكمة الابتدائية، وهو أمر منصوص عليه في الفصل 85 و 86 من ظهير التحفيظ العقاري، وهذا القرار الصادر بأمر مبني على طلب أو قرار مستعجل بل يصدر خارج نطاق قانون المسطرة المدنية وهو أمر يجعله ذا طبيعة خاصة. حيث يدعى (إذن الرئيس) كما جاء ي الفصل 86 من ظهير التحفيظ العقاري أو (أمر) كما في الفصل 85 من نفس الظهير.
ويصدر هذا القرار أو الأمر أو الإذن عن رئيس المحكمة الابتدائية الموجود بدائرة السحب أو التراجع عنه، ويظل ساري المفعول لمدة 6 أشهر، لكن قرار رفض منح التقييد الاحتياطي يجب تعليله ويكون قابلا للاستئناف .
وعلى خلاف التقييد الاحتياطي بمقتضى سند فإن التقييد الاحتياطي بناء على قرار من رئيس المحكمة الابتدائية فإنه لا يكون إجباريا الإدلاء بنظير الرسم العقاري، وذلك لأنه لا يمكن أن يكون اتفاقيا بحيث يتم بدون موافقة المالك المقيد.
ويهدف هذا النوع من التقييد على الحفاظ المؤقت على حق تعذر تقييده النهائي إلا انه يختلف عن الحالة الأولى، إذ غالبا ما يكون موضوع التقييد الاحتياطي بناء على قرار من رئيس المحكمة الابتدائية غير محكم بعقد شكلي مكتوب وغير مستوف لجميع شروطه، وحتى في حالة يكون مشوبا بخلل يستوجب إصلاحه مدة تزيد عن 10 أيام، أو أن هناك بالرسم العقاري المعنى بالأمر عائقا يحول دون التقييد ويستوجب دفعه مدة أطول من 10 أيام. ومدة صلاحية هذا النوع من التقييد الاحتياطي هي 6 أشهر يمكن تمديدها إذا قدمت الدعوى بهذا الحق على المحكمة المختصة وتم النص عليها بالرسم العقاري داخل الشهر الأول من إجراء التقييد الاحتياطي .
الفقرة الثالثة: التقييد الاحتياطي المتخذ بموجب مقال للدعوى
بالرجوع على الفصل 202 من ظهير 2 يونيو 1915 بشأن التشريع المطبق على العقارات المحفظة نجد أنه يبيح التقيد الاحتياطي لكل الدعاوى العينية العقارية، وهكذا وعملا بمقتضيات الفصل 85 و 86 و 202 يكون لكل شخص يرفع دعوى إلى القضاء قصد الاعتراف له بهذا الحق لضمان حقه المحتمل، حيث يتقدم المعني بالأمر إلى المحافظ بطلب للتقييد الاحتياطي مرفوعا بنسخة من مقال الدعوى مؤشرا عليها من طرف المحكمة الابتدائية الموجودة بدائرة اختصاصها موقع العقار الذي يتعلق بالنزاع هذا النوع من التقييد الاحتياطي محتفظا بجل آثاره خلال مدة النزاع وحتى اتخاذ التقييد النهائي المكتسب لقوة الشيء المقضى به الذي يحسم النزاع وحتى اتخاذ التقييد النهائي لهذا الحكم بالرسم العقاري المعنى بالأمر إذا اعترف القضاء بالحق المنازع فيه: ويعود بذلك هذا التقييد النهائي بأثر رجعي إلى تاريخ التقييد الاحتياطي .
غير أن هناك سؤال يطرح في هذا الصدد عما إذا كان التقييد الاحتياطي للاستئناف أو الطعن بالنقض أو التعرض الخارج عن الخصومة أو التدخل الإرادي ومواصلة الدعوى أو الطعن في قرارات المحافظ أو المحافظ العام ممكنا أم لا؟
إن الفصل 85 من ظهير 12 غشت 1913 للتحفيظ العقاري يستعمل مصطلح "الطلب القضائي" والفصلين 86 من ظهير التحفظ العقاري والفصل 202 من ظهير 2 يونيو 1915 ستعملان مصطلح "الطلب القضائي الافتتاحي" أو "الدعوى الافتتاحية" أو كذلك "المقال الافتتاحي للدعوى" وإنما استعملت مصطلح "الطلب القضائي" أو "الدعوى" أو كمقال الدعوى في عموميته دون تخصيص .
بالإضافة إلى كون المقتضيات لم توضح نوعية ودرجة القضاء الذي ترفع إليه الدعوى، هل هو القضاء المدني أم القضاء الجنائي، وهل هو المحكمة الابتدائية أو محكمة الاستئناف أو المجلس الأعلى، فقد استعملت هذه المقتضيات مصطلح القضاء في عموميته وإطلاقه.
وهكذا فإنه وبالرجوع على الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري والذي يعتبر قاعدة عام فإنه يمكن لطرق الطعن العادية والغير عادية أن تكون موضوع للتقييد الاحتياطي، وذلك لكونها تعتبر كلها طلبات قضائية، وذلك ما دام أنها تكرس إدعاء بحق على عقار محفظ أو تطالب الاعتراف به أو إسقاطه .
لكن وفي المقابل هناك من ذهب إلى القول بأن قياس عريضة النقض على مقال الدعوى هو قياس غير صحيح وذلك لأن المقصود بالمقال الافتتاحي هو المقال المقدم في المرحلة الابتدائية، أما عريضة النقض فيفترض أن الدعوى قطعت مراحلها العادية وأصبح الحكم نهائيا رغم قابليتها للطعن بالنقض، وبالتالي عدم إمكانية اعتبار عريضة النقض كوسيلة لإجراء التقييد الاحتياطي.
الفقرة الرابعة: التقيد الاحتياطي لنية تسنيد الديون الرهينة.
ويقصد بتسنيد الديون الرهينة، تخلي مؤسسة من مؤسسات الائتمان عن جزء من ديونها المضمونة برهن رسمي عقاري من الدرجة الأولى والتي لا يشوبها نزاع لفائدة مؤسسة مشترية لهذه الديون. تسمى صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد مقابل استصدار مجموعة من القيم المنقولة تكون قابلة للتداول في السوق المالية تمثل هذه القيم قيمة الرهون المفوتة.
وبالرجوع على الفصل 2 من قانون 98.10 المتعلق بتسنيد الديون الرهينة، ألزم المشرع التقييد الاحتياطي لنية تسنيد الديون الرهينة، ليضيف بذلك إلى الحالات السابقة حالة يمكن اعتبارها من الحالات الخاصة والتي تخرج عن الحالات الكلاسيكية السابقة.
الفقرة الخامسة: التقييد الاحتياطي في إطار تحصيل الديون العمومية.
وهذه الحالة من التقيد الاحتياطي نجدها بالرجوع على مدونة تحصيل الديون العمومية وذلك في المادة 115 والتي جاء فيها "يمكن للمحاسب المكلف بالتحصيل بناء على الإعلام بالتصريح المشار إليه في المادة 29 أعلاه. أن يطلب التقييد الاحتياطي وفق الشروط المحددة في المادة 85 من ظهير 9 رمضان 11331 بشأن تحفيظ العقارات".
ويستفاد من هذه المادة أن المشرع أحال على مقتضيات الفصل 85مما يفيد أن المحاسب المكلف بالتحصيل عليه أن يسلك احد الطريقين إما اللجوء على طلب استصدار أمر من رئيس المحكمة بإجراء تقييد احتياطي أو الاستناد على مقال الدعوى المرفوعة ضد الملزم بالضريبة لطلب تقرير رهن جبري على عقارات الملزم .
كما انه وبالرجوع على المادة 29 المحال عليها من طرف المادة 115، نجد أن للمحاسب المكلف بالتحصيل أن يطلب اتخاذ تقييد احتياطي بالرسم أو بالرسوم العقارية الموضوعة للملاك المعنية بالأمر، وذلك في حالات معددة .
فالتقييد الاحتياطي في هذه الحالة تحول إلى إجراء يتخذ بهدف الحفاظ على حقوق مديونية بسيطة غير واجبة التقييد النهائي بالسجلات العقارية بالتالي المحافظة على ضمان الخزينة وبناء على وثيقة إدارية جبائية يصدرها المستفيد من التقييد الاحتياطي نقسه وخارج إطار أية منازعة متعلقة بالعقار، وقد تكون الوثيقة مشوبة بالشطط في استعمال السلطة .
المطلب الثاني: آثار التقييد الاحتياطي
إن التقييد الاحتياطي ينتج عنه آثار قانونية هامة سواء في المدة التي يستغرقها أو على الحقوق التي يحافظ عليها وتلك التي يمارس في مواجهتها أو كذا الأشخاص الذين يحتج بالتقييد الاحتياطي في مواجهتهم.
الفقرة الأولى: آثار التقييد الاحتياطي في الزمان.
إن أول أثر يترتب عن التقييد الاحتياطي من حيث الزمان هو الرجعية، بحيث أنه بعد تقيد الحق نهائيا، فإنه يعود بأثر رجعي إلى تاريخ التقييد الاحتياطي وهو ما تنص عليه الفقرة الأخيرة من الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري.
لكن السؤال المطروح هنا هل هذا الأثر الرجعي مطلق أم نسبي؟ أي هل سيؤرخ التقييد النهائي بنفس تاريخ التقييد الاحتياطي؟ أم ستحدد فقط مرتبة هذا التقييد بالنسبة للتقييدات الأخرى المتخذة خلال الفترتين؟ وبالتالي تكون الرجعية نسبية؟
إن التقيد الاحتياطي لا يوفق سير التقييدات وإن التقييدات اللاحقة لهذا التقييد الاحتياطي تظل مؤقتة على أي حال وقابلة للتشطيب عليها حسب المصير الذي سيخصص للحق المطالب به من طرف صاحب التقيد الاحتياطي والحافظ عليه بواسطته، بحيث إذا زال العائق وقيد نهائيا فإن مصير الحقوق اللاحقة للحق المقيد احتياطيا سيكون التشطيب وسيحل هذا الحق المعترف به محلها بقوة القانون، وفي هذا الصدد لا يمكن التحدث عن الغير الذي اكتسب الحقوق اللاحقة على أساس التقييد عن حسن نية نظرا لكون هذا الغير كان عالما بالنزاع القائم على كل حال بواسطة إطلاعه على التقييد الاحتياطي المثبت بالرسم العقاري المعني بالأمر، وتكون هنا رجعية التقييد الاحتياطي مطلقة وبدون الآثار هي تقبل التمديد ولا تقبل التجديد .
فما هو المقصود بالتمديد والتجديد؟
إن مدة التقييد الاحتياطي في المغرب محددة وبدقة وبالرجوع على مقتضيات الفصل 85 و 86 من ظهير التحفيظ العقاري والمادة 6 من ظهير فاتح يونيو 1915 بشأن المقتضيات الانتقالية يتبين أنه يمكن لهذه المدد أن تتكامل فيما بينها، وهذا هو التمديد أي منح التقييد الاحتياطي نفس آثار الاستمرارية لكن بوسائل واحد ولمدد وداخل أجال مختلفة رغم اتحاد الموضوع، أما التجديد والذي يقصد به منح التقييد الاحتياطي آثارا تستمر في الزمن ولكن بوسائل أخرى ولمدد وداخل نفس الآجال مع اتحاد الموضوع فيطرح إشكال بالأساس بالنسبة للتقييد الاحتياطي بموجب سند لمدة 10 أيام أو بمقتضى قرار من رئيس المحكمة الابتدائية، أما التقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى مقال الدعوى، فلا يطرح مشكل لكون مفعوله يمتد حتى نهاية النزاع القضائي.
وهكذا هل يمكن تجديد التقييد الاحتياطي بمقتضى سند لمدة 10 أيام بتقيد احتياطي آخر بموجب نفس السند ولمدة عشرة أيام أيضا، وذلك للحفاظ على نفس الحق ولنفس الأسباب؟
وهل يمكن تجديد التقييد الاحتياطي المتخذ بواسطة قرار من رئيس المحكمة الابتدائية بموجب قرار آخر؟
هناك من الفقه من يرى إمكانية تجديد التقيد الاحتياطي وذلك بناء على عدم وجود أي نص قانوني يمنع من تجديد أمر التقييد الاحتياطي إذا كانت هناك أسباب معقولة تبرره.
غير أن اتجاه آخر يرى عدم إمكانية تجديد التقييد الاحتياطي نظرا بالعكس لعدم وجود نص تشريعي صريح يسمح بالتجديد حيث إن الدول التي أخذت بإمكانية تجديد التقييد الاحتياطي نصت عليه صراحة في تشريعها العقاري، وأخذا بهذا الطرح فإن المشرع المغربي نظم أحكام التمديد والتشطيب لكنه في المقابل لم ينظم بتاتا فكرة التجديد.
الفقرة الثانية: آثار التقييد الاحتياطي على الحقوق
إن التقييد الاحتياطي بمقتضى الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري يحدد مرتبة التقييد اللاحق للحق المقيد احتياطيا، وهكذا فمن آثار التقيد الاحتياطي إعطاء الأفضلية للحق المقيد احتياطيا على باقي الحقوق اللاحقة المقيدة بعد التقييد الاحتياطي لكن قبل تقيد هذا الحق تقييدا نهائيا.
فالقاعدة العامة هي أن التقييد الاحتياطي لا يوقف سير التقييدات اللاحقة له إلا في حالة واحدة، وهي حالة التقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى سند، وفيما عدا هذا الاستثناء، فإنه يمكن تقييد كل الحقوق القابلة للتقيد النهائي رغم وجود التقييد الاحتياطي حيث تجدر الإشارة إلى أن المالك المقيد قبل اتخاذ التقييد الاحتياطي لا يفقد حقه في التصرف بالعقار المعنى بالأمر بفعل التقييد الاحتياطي، وإنما تفقد كل التصرفات التي يبرمها هذا المالك وكل الحقوق التي ينشئها أو يسقطها ابتداء من تاريخ اتخاذ التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري وحجيتها في مواجهة المستفيد من التقييد الاحتياطي .
الفقرة الثالثة: آثار التقيد الاحتياطي على الأشخاص.
إن التقييد الاحتياطي كالتقيد النهائي ينتج آثاره إزاء الكل سواء فيما بين الأطراف أو في مواجهة الغير، بمقتضى مبدأ الأثر المطلق للتقييد الذي يهيمن على نظام التحفيظ العقاري المغربي.
وإذا كان الفصل 202 من ظهير 2 يونيو 1915 بأن التشريع المطبق على العقارات المحفظة لم يعرض لأثار الدعوى إلا في مواجهة الغير، فإن آثار الدعوى تسري تلقائيا بين الأطراف دون حاجة إلى الالتجاء إلى التقييد الاحتياطي .
وينتج التقييد الاحتياطي آثاره أيضا في مواجهة أولئك الذين توجد لهم حقوق لاحقة له، أي الذين يتخذون تقييدات نهائية لاحقة على التقيد الاحتياطي، كما يسري أيضا في مواجهة المالك المقيد صاحب التقييد السابق مباشرة، إلا لأنه لا يحتج به في مواجهة مالكي الحقوق السابقة لحق هذا المالك المقيد صاحب التقييد السابق مباشرة سوى في حالة المطالبة بالتشطيب على حقوقهم وشريطة إدخالهم في الدعوى.
موضوع: تقييد الحقوق العينية العقارية وإشهارها في السجلات العقارية 
الثلاثاء أغسطس 20, 2013 4:27 pm
